锅炉软化水设备树脂污染主要原因有：铁、铝、油、钙、硅。其中铁污染是软化树脂的主要危害，被铁污染的树脂颜色变深，变黑。树脂内部及表面将被氧化过的三价铁填充与覆盖，使软化树脂失去交换能力。被油污染的树脂表面包裹一层油膜，颜色呈棕黑色。树脂被油污染后将降低树脂的交换容量。 应对措施：对于含铁量高的原水，在铁进入软化树脂前使其氧化并过滤是降低树脂铁污染的较为常用的办法，可采用曝气氧化与锰沙氧化过滤或添加水处理药剂。对于被油污染的树脂采用碱或石油醚等循环清洗即可。
软水树脂离子交换树脂的性能： 颜色。 离子交换树脂的颜色大都数成黄色，颜色暗淡的阳离子交换树脂通常品质比较差，一般阳离子交换树脂分为：国标，水标，水标其实就是不达标。 在离子交换使用的过程中，树脂颜色也会发生一些变化，比如被有机物污染过的树脂，这一般都属于正常现象。 离子交换树脂一般呈现球形状态，呈现球状颗粒的树脂与树脂总量的质量分数称为圆球率，对于软化水处理来说，圆球率越大越好，一般应达到90%以上的圆球率。 离子交换树脂的粒度。 离子交换树脂的粒度通常是指树脂以出厂时的活性基团形式，在水中充分膨胀后的颗粒直径，树脂的粒度一般为0.3-1.2mm. 树脂颗粒的大小，对离子交换水处理工艺有较大的影响，颗粒大，离子交换速度慢，树脂交换容量小，颗粒小，水流通过树脂层的压力损失大，当树脂颗粒过小时，还会严重影响交换器的出水，而且树脂易跑失。如果颗粒大小不够均匀，同时还会影响水质的软化效果，以及树脂再生的效果。
强酸性阳离子树脂这类树脂含有大量的强酸性基团，如磺酸基－SO3H，容易在溶液中离解出H+，故呈强酸性。树脂离解后，本体所含的负电基团，如SO3－，能吸附结合溶液中的其他阳离子。这两个离子交换树脂，反应使树脂中的H+与溶液中的阳离子互相交换。强酸性树脂的离解能力很强，在酸性或碱性溶液中均能离解和产生离子交换作用。 树脂在使用一段时间后，要进行再生处理，即用化学药品使离子交换反应以相反方向进行，使树脂的官能基团回复原来状态，以供再次使用。如上述的阳离子树脂是用强酸进行再生处理，此时树脂放出被吸附的阳离子，再与H+结合而恢复原来的组成。